В отечественном инфополе долгое время «гремит» тема, связанная с продажей квартиры певицы Ларисы Долиной. «Эффект Долиной», «кейс Долиной», «бабушкина схема»… В обиход вошли эти выражения, наводящие страх на добросовестных участников сделки с недвижимостью. Ведь, как в случае с Долиной, продавец квартиры может оспорить сделку, заявляя о том, что стал жертвой мошенников и потерял денежные средства с продажи, и суд встанет на сторону этого продавца! Правда, в ситуации с Долиной дело дошло до ВС РФ, который отменил решения нижестоящих инстанций… Но сколько сделок были отменены по вышеназванным основаниям?!
АСН решило опросить страховщиков, чтобы узнать, какую защиту своим клиентам они могут предложить на этот счёт. Все респонденты заявили о наличии титульного страхования.
«Ренессанс страхование»
В «Ренессанс страховании» пояснили, что их продукт, представленный на российском рынке с 90-х гг., защищает от риска потери права собственности на квартиру в результате решения суда. «Полис гарантирует выплату компенсации, если суд признает сделку недействительной, — поясняет управляющий директор "Ренессанс страхования" Артем Искра. — Это распространяется, в том числе, на случаи, когда продавец оспаривает сделку, заявляя, что стал жертвой мошенников, а также на иные ситуации, например, мошенничество, когда сделка проведена лицом по поддельным документам в отсутствие реального владельца, банкротство продавца, сделка по недействительной доверенности и другие».
Страховая сумма, отмечают в «Ренессанс страховании», как правило, устанавливается равной либо рыночной стоимости объекта недвижимости, либо сумме остатка долга по ипотечному кредиту, если полис оформлен в рамках ипотечной программы. «Таким образом, в случае страхового события возможно возмещение полной рыночной стоимости квартиры, — говорит Артем Искра. — Стоимость полиса составляет в среднем от 0,2% до 0,4% от страховой суммы, договор чаще всего заключается на срок три года — период, когда сделки оспариваются наиболее часто. При этом каждый риск оценивается индивидуально, и при неприемлемо высоких рисках договор заключаться не будет».
Наибольшая популярность продукта наблюдается в регионах с высоким объемом сделок на вторичном рынке жилья: в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
«В последнее время мы отмечаем быстрый рост спроса на титульное страхование квартир, — резюмирует Искра. — За последние два месяца число котировок по полисам, не относящимся к ипотечным программам, выросло почти в четыре раза».
«Росгосстрах»
Начальник Управления андеррайтинга ипотечных и титульных рисков «Росгосстраха» Жанна Моторина также фиксирует рост спроса на титул в последние три года. Причем основной прирост пришелся на 2024 г., когда количество заявок на титульное страхование увеличилось на 80% по сравнению с 2023 г.
«В этом году темпы роста спроса на добровольное страхование титула сохраняются, — констатирует Моторина. — По нашему мнению, связано это, в том числе, с большим резонансом в прессе по так называемым сделкам Долиной, а также с увеличением доли объектов вторичного жилья в ипотечных сделках».
В «Росгосстрахе» говорят, что в их практике часто оспариваются сделки, совершенные с нарушением прав несовершеннолетних собственников, в результате мошеннических действий, включая подделку документов при осуществлении сделок с недвижимостью.
«Все чаще мы встречаем решения суда о признании недействительными сделок по основаниям статей 177, 179 ГК РФ, когда сделка совершалась лицом, неспособным в момент ее совершения понимать значение своих действий, или когда продавец квартиры находился под влиянием обмана, насилия или угрозы; все эти события покрываются договором титульного страхования», — говорит Жанна Моторина.
Страхование титула не включено в состав стандартного полиса страхования недвижимости «Росгосстраха» по умолчанию. Это оставляется на усмотрение клиента.
«Договор добровольного титульного страхования целесообразно заключать в момент оформления сделки с квартирой или сразу после регистрации права собственности, предварительно согласовав со страховой компанией условия сделки и проект договора купли-продажи, чтобы потом какие-либо неточности или ошибки в оформляемой документации не явились основанием для отказа в страховании», — приводит важную ремарку Жанна Моторина.
«Югория»
В «Югории» назвали два продукта, которые могут помочь в защите от «схемы Долиной»: это «Добровольное страхование титула» и «Комплексное ипотечное страхование» (в части секции «Титульное страхование»). Они предусматривают страховую защиту от ключевых рисков, связанных с правами собственности: «утрата недвижимого имущества в результате прекращения права собственности» и «ограничение или обременение права собственности».
«Страховая сумма определяется исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи, либо в меньшем размере по выбору клиента, — разъясняет директор департамента трансформации и стратегии "Югории" Александр Сарбеев. — Продукты представлены в Югории уже достаточно долго, активное их развитие произошло за последние 4 года. Средний годовой тариф составляет 0,2–0,3% и зависит от типа сделки, истории объекта и количества предыдущих собственников. Динамика продаж напрямую коррелирует с активностью рынка недвижимости в регионах присутствия. За последние три месяца мы фиксируем трёхкратный рост интереса к данным продуктам».
«Согласие»
«Согласие» более 10 лет предоставляет услугу добровольного титульного страхования, признавая страховым случаем утрату права собственности на недвижимость по решению суда по причинам, не зависящим от владельца. Выплата может покрыть полную стоимость объекта. Годовой тариф составляет 0,3% — 0,45% от стоимости недвижимости.
«Страховая сумма по договору страхования не может превышать действительной (страховой) стоимости застрахованного имущества, при этом действительная стоимость застрахованного имущества может быть определена одним из следующих способов: в размере стоимости объекта недвижимости по отчету независимой оценки стоимости; в размере кадастровой стоимости; в размере стоимости, рассчитанной исходя из методов и способов оценки, рекомендуемых или установленных действующим законодательством РФ, нормативными и иными документами, для определения действительной стоимости имущества, — говорят в компании, отмечая резкий рост спроса на продукт. — Во втором полугодии 2025 года (август-ноябрь) доля по добровольному титульному страхованию выросла более чем в 3 раза. Продукт наиболее востребован в крупных городах с высокой стоимостью недвижимости».
«РЕСО-Гарантия»
В «РЕСО-Гарантии» предлагают титульное страхование в рамках ипотечных программ более 20 лет. И в последнее время наблюдают рост интереса к нему.
«Обычно страховая сумма зависит от остатка задолженности по кредиту (но не выше рыночной стоимости), — комментирует условия управляющий продуктом Департамента личного страхования и страхования выезжающих за рубеж "РЕСО-Гарантии" Сергей Юдочкин. — По желанию, клиент может достраховать титул до рыночной стоимости недвижимости. Страховая выплата зависит от страховой суммы, при страховании на полную рыночную стоимость и утрате права собственности её должно хватить на приобретение аналогичного объекта недвижимости. Тариф зависит от правоустановки объекта недвижимости».
«СОГАЗ»
В «СОГАЗе» видят рост спроса на титульное страхование как со стороны частных лиц, так и риелторов и агентств недвижимости. Эту защиту можно включить в комплексную ипотечную страховку компании, которая дополнительно покрывает риски утраты или повреждения имущества, а также риски для жизни и здоровья заемщика.
«Благодаря данной программе владелец недвижимости получает гарантию компенсации действительной стоимости жилья, если право собственности на него будет утрачено полностью или частично, — отмечают в "СОГАЗе". — Цена услуги зависит от совокупности факторов, например, от истории переходов прав владения, пользования, распоряжения имуществом, и, как правило, многократно ниже размера возможных потерь в случае реализации риска».
«За последние два месяца число котировок по полисам, не относящимся к ипотечным программам, выросло почти в четыре раза»
